L’investissement immobilier en loi Pinel

La loi Pinel succède à la Loi Duflot et offre des possibilités plus grandes. Elle permet en effet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu allant de 12 à 21%. Le montant de la réduction d’impôt est en fonction de la durée de location. Plus vous louez longtemps, plus votre réduction d’impôt est grande.
L’acquisition d’un bien immobilier entre le 1er Septembre 2014 et le 31 décembre 2016, une première étape indispensable pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel
Pour pouvoir profiter de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel, la première étape est d’acquérir un bien immobilier entre le 1er Septembre 2014 et le 31 décembre 2016. La loi Pinel vous permet d’investir dans des immeubles neufs mais aussi anciens. La détention du bien immobilier peut être directe mais également indirecte.

Qu’est ce que la détention indirecte ?

La détention indirecte consiste à souscrire des parts de sociétés civiles de placement immobilier. Celle-ci achètera un patrimoine immobilier éligible au dispositif Pinel et le louera. La gestion se fait par des professionnels. Les détenteurs de parts peuvent réduire leur imposition dès l’année de souscription et perçoivent (à compter de la mise en location du patrimoine immobilier) des revenus locatifs.
Détenir directement ou indirectement vous donnera accès à la même réduction d’impôt. En effet, contrairement à la loi Duflot qui prévoyait que seul 95% du prix de souscription aux SCPI entrait dans le champ du dispositif, la loi Pinel prévoit que 100% du prix de souscription entre en compte pour bénéficier de la réduction d’impôt.

A quelles réductions d’impôt peut-on prétendre avec la loi Pinel ?

Contrairement à la loi Duflot qui ne prévoyait qu’une réduction d’impôt de 18%, la loi Pinel prévoit trois taux de réduction. Ces taux varient en fonction de la durée de location du bien.
Louer pendant 6 ans vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, louer pendant 9 ans vous rapportera 18% de réduction d’impôt et enfin louer pendant 12 ans vous fera profiter d’une réduction d’impôt globale de 21%.
La durée d’engagement de location initiale minimum est de 6 ans. Cette durée de location est prorogeable. Ainsi vous pouvez commencer par vous engager sur 6 ans et ensuite avant le terme de la location, vous prorogez votre engagement de location.
Cette flexibilité offerte par la loi Pinel est un avantage par rapport à l’ancien dispositif Duflot.
A noter que la réduction d’impôt est plus élevée pour les investissements Outre Mer. En effet, pour une durée de location de 6 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 23%, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans.

Quelle est la base de calcul de la réduction d’impôt ?

La base de calcul de la réduction d’impôt est le prix de revient du bien immobilier. Celui-ci est plafonné par la loi à 300 000 euros. Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas acheter de biens qui valent 400 000 euros. Seulement, la part du prix qui entrera en compte dans le calcul de la réduction d’impôt sera de 300 000 euros.
La loi Pinel ne se limite pas à un seul investissement immobilier. Il est possible d’acquérir en direct deux biens immobiliers éligibles. Cependant, le plafonnement de 300 000 euros est global. Ainsi si vous achetez un bien de 300 000 euros puis un bien de 150 000 euros, le deuxième bien ne pourra pas entrer dans la base de calcul de la réduction d’impôt.

Plafonnements des loyers, ressources des locataires, quels sont-ils ?

En plus d’un plafonnement de la base de calcul, la loi Pinel prévoit un plafonnement des loyers (qui varie en fonction de la zone où est situé le bien immobilier) et un plafonnement des ressources des locataires.
Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont ainsi fixés pour 2015 :

• en zone A bis : 16,82 €,
• en zone A : 12,49 €,
• en zone B1 : 10,06 €,
• en zone B2 : 8,74 €.

La Loi Pinel prévoit un plafond de loyer qui est de 5 500 euros par mètre carré habitable.
Quelle est la surface à prendre en compte pour l’appréciation du loyer ?
Celle-ci est définie par la loi et plus précisément, à l’article 2 duodecies du Code Général des Impôts qui prévoit que la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes.

Qu’est ce que la surface habitable ?

Celle ci est définie par l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »

Quelles sont les surfaces annexes ?

Des surfaces annexes sont prises en compte dans le calcul : ce sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur du logement est au moins égale à 1m80. Ce sont par exemple les caves, les balcons, les loggias. Les annexes sont limitées à 8 mètres carré par logement.
Les ressources des locataires varient selon la zone où est situé le bien et la composition du foyer fiscal. Un décret fixe chaque année le plafond des ressources des locataires.

Ne pas se fier uniquement aux taux de réduction et aux plafonds de loyers pour trouver où investir

La loi Pinel est divisée en 4 zones. Pour trouver un investissement rentable, il ne faut pas se fier uniquement au taux de la réduction dimpôt qui est plus élevé en outre Mer, ni aux plafonds des loyers qui sont plus élevés en zone A bis.
En effet, avant d’investir, renseignez-vous sur le potentiel locatif de votre bien immobilier. Ce que vous devez garder à l’esprit c’est que la réduction d’impôt du dispositif Pinel est conditionnée à une durée de location longue. En effet, la durée de location minimum effective est de 6 années.
Ainsi privilégiez un appartement neuf avec une résidence agréable, à proximité de toutes commodités (transports, écoles…). Achetez dans du neuf pour un investissement de long terme c’est s’assurer qu’il n’y aura pas de frais de travaux à prévoir prochainement.

Actualité sur la loi Pinel

Depuis le premier janvier 2015, il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel en louant à un ascendant, descendant. Il suffit que celui ci dispose d’un foyer fiscal distinct. Cette disposition ne s’applique que pour les biens acquis à compter du premier janvier 2015.

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